مقدمه
قبل از تعریف خیار در حقوق و انواع آن ذکر این مقدمه لازم است. در دنیای معاملات، هیچ‌چیز به اندازه اطمینان از صحت و سلامت قراردادها اهمیت ندارد. قانونگذار برای حمایت از طرفین معامله، نهادهایی را پیش‌بینی کرده است که به موجب آن‌ها، اشخاص می‌توانند در شرایط خاص، قرارداد را فسخ کنند. یکی از مهم‌ترین این نهادها «خیار» است. خیار در قانون مدنی و حقوق ایران از جمله ابزارهای حمایتی است که به موجب آن، یکی از طرفین یا هر دو، در شرایطی خاص اختیار دارند معامله را به صورت یک‌طرفه فسخ کنند. این حق فسخ یا به دلیل ایرادات موجود در ماهیت معامله پیش‌بینی شده یا برای حمایت از یکی از طرفین در برابر زیان‌های احتمالی ناشی از انعقاد قرارداد.
اهمیت آشنایی با انواع خیار در عمل، از آنجا ناشی می‌شود که بسیاری از دعاوی حقوقی ناشی از بی‌اطلاعی یا ناآگاهی طرفین از حقوق قانونی خود در این زمینه است. برای مثال، اگر فردی خانه‌ای را بخرد و بعد متوجه شود که ملک دارای عیبی پنهان بوده، در صورتی که با مفهوم خیار عیب آشنا نباشد، ممکن است حق فسخ خود را از دست بدهد.
در این مقاله، تلاش کرده‌ایم تعریفی دقیق، کاربردی و حقوقی از خیار ارائه دهیم و انواع آن را بر اساس قانون مدنی ایران به صورت طبقه‌بندی‌شده، همراه با مثال‌های روشن و مستند قانونی بررسی کنیم. همچنین برای هر نوع خیار، موارد کاربرد، شرایط تحقق، مهلت اعمال و نحوه اسقاط آن را نیز بیان کرده‌ایم.
اگر شما نیز در زمینه معاملات ملکی، خودرو، تجاری یا حتی قراردادهای معمول روزمره فعالیت دارید یا به‌عنوان مشاور حقوقی یا وکیل کار می‌کنید، مطالعه این مقاله می‌تواند درک شما از ساختار قانونی معاملات را به‌طور چشمگیری ارتقاء دهد.
تعریف خیار در قانون مدنی
در قانون مدنی ایران، واژه «خیار» به معنای اختیار فسخ عقد است. «خیار، حقی است برای یکی از طرفین قرارداد یا هر دو که به موجب آن می‌توانند عقد لازم را فسخ کنند.»
به‌عبارت‌دیگر، خیار وسیله‌ای است که در چارچوب قانون، به یکی از طرفین معامله امکان می‌دهد در شرایط خاص، قرارداد را به‌طور یک‌طرفه منحل نماید. این حق هم برای حمایت از حقوق اشخاص و هم برای حفظ نظم عمومی معاملات در نظام حقوقی پیش‌بینی شده است.
خیار برخلاف تصور عموم، فقط مخصوص فروش کالا یا ملک نیست، بلکه در انواع قراردادهای لازم قابل اعمال است. خیارها به‌صورت قهری (مانند خیار غبن یا خیار عیب) یا قراردادی (مثل خیار شرط) به وجود می‌آیند و اعمال آن‌ها شرایط خاصی دارد.
در حقوق ایران، خیار در زمره قواعد امری نیست و اصولاً قابل اسقاط یا تحدید است، مگر در مواردی که قانونگذار آن را غیرقابل اسقاط دانسته باشد. مانند خیار تدلیس (فریب) برای مثال، در برخی خیارها مانند خیار مجلس یا حیوان، مهلت مشخصی برای اعمال در نظر گرفته شده است.
انواع خیار در قانون مدنی ایران
ما در حقوق 12 خیار داریم که 10 مورد در قانون ذکر شده و 2 مورد را قانونگذار ذکر نکرده است.
بر اساس ماده ۳۹۶ قانون مدنی، انواع خیار به شرح زیر است:
۱. خیار مجلس
مطابق ماده ۳۹۷ قانون مدنی: «هر یک از متبایعین مادامی که از مجلس معامله متفرق نشده‌اند، اختیار فسخ معامله را دارند.»
این خیار مربوط به همان جلسه‌ای است که عقد در آن واقع شده است و تا زمانی که دو طرف از مجلس جدا نشده‌اند، می‌توانند قرارداد را فسخ کنند.
مثال عملی: خریدار و فروشنده در دفتر مشاور املاک قرارداد را امضا می‌کنند، اما پیش از خروج از دفتر، یکی از طرفین منصرف می‌شود. در این حالت، می‌تواند با استناد به خیار مجلس، معامله را فسخ کند.
۲. خیار حیوان
طبق ماده ۳۹۸ قانون مدنی، اگر موضوع معامله حیوان باشد، خریدار تا سه روز از تاریخ عقد، حق فسخ دارد.
مثال عملی: اگر کسی اسبی را خریداری کند و متوجه شود اسب مریض است یا رفتار خشنی دارد، تا سه روز می‌تواند معامله را فسخ کند. البته با توجه به این خیار، خریدار بدون هیچ دلیلی می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
۳. خیار شرط
بر اساس ماده ۳۹۹ قانون مدنی: طرفین می‌توانند ضمن عقد، برای یکی از آن‌ها یا هر دو یا برای شخص ثالث، اختیار فسخ تا مدت معینی را شرط کنند.
مثال عملی: در قرارداد خرید خودرو، شرط می‌شود خریدار تا پنج روز اختیار فسخ داشته باشد. اگر ظرف این پنج روز منصرف شود، می‌تواند معامله را بدون نیاز به اثبات دلیل خاصی فسخ کند. در صورتی که این خیار را بدون مدت در قرارداد ذکر کنید باعث بطلان قرارداد می‌شود.
نکته: اگر این شرط را در قرارداد تملیکی مثل بیع بدون مدت ذکر کنید باعث بطلان قرارداد می‌شود. اما قراردادها و عقود عهدی مثل قرارداد پیمانکاری ذکر خیار شرط بدون مدت، باعث بطلان قرارداد نمی‌شود. مثل قرارداد پیمانکاری که کارفرما و پیمانکار شرط می‌کنند کارفرما هر وقت صلاح دانست قرارداد را فسخ کند.
دلیل اینکه در قرارداد خرید و فروش (بیع)، ذکر خیار شرط بدون مدت باعث از بین رفتن قرارداد می‌شود این است که مالکیت خریدار را متزلزل می‌کند. به عنوان مثال فروشنده یک واحد آپارتمان در قرارداد ذکر می‌کند هر وقت خواستم می‌توانم قرارداد را فسخ کنم. این شرط به اصل مالکیت خریدار لطمه وارد می‌کند.
۴. خیار تاخیر ثمن
مطابق ماده ۴۰۲ قانون مدنی: اگر فروشنده، مبیع (مورد معامله) را تحویل خریدار نداده، و خریدار نیز ثمن معامله را پرداخت نکرده و بین طرفین برای تحویل و پرداخت مهلتی معین نشده باشد، فروشنده می‌تواند بعد از سه روز معامله را فسخ کند.
برای تحقق این خیار باید تمامی شروط زیر محقق شود:
1: فروشنده مبیع را تحویل نداده باشد. 2: خریدار پول را پرداخت نکرده باشد. 3: طرفین مهلتی را برای تحویل و پرداخت ثمن تعیین نکنند. 4: ظرف 3 روز طرفین اقدام به تحویل و پرداخت نکنند. فروشنده بعد از سه روز معامله را می‌تواند فسخ کند. این خیار مخصوص فروشنده است. هر کدام از شروط بالا محقق شود خیار، ساقط می‌شود.
مثال عملی: فروشنده خودرویی را به خریدار می‌فروشد و آن را تحویل نمی‌دهد. خریدار نیز پول را نمی‌پردازد و مهلتی هم تعیین نشده است. پس از سه روز، فروشنده حق دارد قرارداد را فسخ کند.
۵. خیار رویت و تخلف وصف
طبق مواد ۴۱۰ و ۴۱۱ قانون مدنی: اگر مالی بر اساس اوصاف آن معامله شده ولی هنگام تحویل مطابق اوصاف نباشد، خریدار حق فسخ دارد. چنانچه فروشنده مال خود را ندیده و خریدار دیده باشد و پس دیدن مال، اوصافی داشته باشد که ذکر نشده بود، فروشنده نیز حق فسخ دارد.
مثال عملی: فروشنده خودرویی را به عنوان مدل ۱۴۰۱ معرفی می‌کند، اما بعداً مشخص می‌شود خودرو مدل ۱۴۰۰ است. خریدار می‌تواند با استناد به خیار تخلف وصف، معامله را فسخ نماید. این خیار به محض رویت باید اعمال شود و فوری است.
۶. خیار غَبن: به فتح «غ» و سکون «بن»
بر اساس ماده ۴۱۶ قانون مدنی: «اگر در معامله‌ای یکی از طرفین در اثر اختلاف زیاد بین موضوع معامله و مبلغ آن، ضرر کند می‌تواند قرارداد را فسخ کند.»
نکته: ما غبن فاحش داریم و غبن افحش: غبن فاحش معمولا در عرف اختلاف 20 تا 50 درصد بین موضوع معامله و ثمن را شامل می‌گردد و غبن افحش به اختلاف بیش از 50 درصد را شامل می‌گردد.
مثال کاربردی: ملکی به ارزش ۵ میلیارد تومان به قیمت 4 میلیارد فروخته می‌شود، و فروشنده از قیمت واقعی بی‌اطلاع بوده است. فروشنده می‌تواند به استناد خیار غبن فاحش، معامله را فسخ کند. حال اگر ملک 5 میلیاردی به کمتر از 2 و نیم میلیارد به فروش برسد، غبن افحش می‌گویند و فروشنده می‌تواند معامله را فسخ کند.
در خصوص خریدار نیز اگر خریدار ملک 3 میلیاردی را 5 میلیارد بخرد مغبون شده و حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مشخص گردد که طرفین قیمت واقعی موضوع معامله را می‌دانند خیار غبن ساقط می‌شود.
۷. خیار عیب
مطابق ماده ۴۲۲ قانون مدنی: «اگر بعد از عقد معلوم شود که مبیع معیوب بوده، خریدار بین قبول مبیع با اخذ ارش یا فسخ اختیار دارد.»
مثال: فردی خانه‌ای را خریداری می‌کند و پس از تحویل متوجه نم‌زدگی شدید دیوارها می‌شود. می‌تواند به استناد خیار عیب معامله را فسخ یا ارش مطالبه کند.
۸. خیار تدلیس
طبق ماده ۴۳۸ قانون مدنی: «اگر یکی از طرفین معامله، طرف دیگر را با فریب دادن یا کتمان حقیقت به اشتباه بیندازد، طرف فریب‌خورده حق فسخ دارد.»
مثال: فروشنده خودرویی را سالم معرفی می‌کند، ولی پس از خرید مشخص می‌شود خودرو تصادفی شدید داشته است. خریدار می‌تواند معامله را به استناد خیار تدلیس فسخ کند.
9. خیار تَبَعُض صَفقه:
تبعض به معنای بعض بعض یا تیکه تیکه است. صفقه هم به معنای معامله و یک معنای دیگر آن کالا است.
این خیار زمانی است که بخشی از معامله باطل است و بخشی از آن صحیح است. مشتری می‌تواند معامله را فسخ کند.
به عنوان مثال فروشنده 1 گوسفند و 1 گاو را به خریدار می‌فروشد. به ناگهان گوسفند از بین می‌رود. در این صورت خریدار با توجه به خیار تبعض صفقه حق فسخ دارد. (مواد 441 تا 443 قانون مدنی)
10. خیار تخلف از شرط:
در صورتی که در یک معامله شروطی ذکر شود و شرط شود در صورت عدم انجام تعهد، طرف دیگر حق فسخ دارد. به آن خیار تخلف از شرط می‌گویند. مثلا فروشنده شرط می‌کند اگر چک خریدار پاس نشود حق فسخ قرارداد را دارد. در صورتی که چک پاس نشود خیار تخلف از شرط شکل گرفته و فروشنده می‌تواند آن را فسخ کند. (ماده 444 قانون مدنی)
خیار تفلیس خیار تعذر تسلیم در ماده 396 قانون مدنی نیامده است.
11. خیار تفلیس:
در صورتی که یکی از طرفین مفلس شود، یعنی بی‌پول و ندار شود، طرف دیگر می‌تواند معامله را فسخ کند.
مثلا فروشنده ماشین خود را به مشتری می‌فروشد، مشتری سرمایه و پول خود را از دست می‌دهد در این صورت فروشنده می‌تواند معامله را فسخ نماید. (ماده 380 قانون مدنی)
12. خیار تعذر تسلیم:
هر کدام از طرفین معامله که نتوانند مورد معامله را تسلیم کنند این خیار ایجاد می‌شود و طرف دیگر می‌تواند معامله را فسخ نماید. (ماده 488 و 528 قانون مدنی)
شرایط اعمال و اسقاط خیار
برای اعمال خیار، لازم است شخص ذی‌حق به نحوی اراده خود را برای فسخ اعلام کند. این اعلام می‌تواند صریح یا ضمنی باشد. همچنین اسقاط خیار نیز می‌تواند ضمن عقد (در قالب شرط اسقاط) یا پس از آن انجام شود. در رویه قضایی، اسقاط ضمنی باید با قرائن محکم همراه باشد. معمولا برای اعمال خیار، صاحب حق فسخ اظهارنامه رسمی ارسال می‌کند.
نتیجه‌گیری
نهاد خیار در حقوق مدنی ایران، یکی از سازوکارهای مهم حفظ تعادل، انصاف و عدالت در قراردادهاست. این نهاد، امکان بازنگری، تصحیح یا حتی انحلال یک‌طرفه قرارداد را برای طرفین در شرایط خاص فراهم می‌آورد و از بروز ضررهای جدی جلوگیری می‌کند. همان‌طور که در این مقاله مشاهده شد، خیارها انواع مختلفی دارند که هریک در شرایط ویژه‌ای قابل اعمال هستند و قانونگذار نیز برای هرکدام احکام و ضمانت‌اجراهایی خاص تعیین کرده است.
آشنایی با خیارهای قانونی، به‌ویژه برای افرادی که در معاملات مستغلات، خودرو، کالا یا قراردادهای تجاری فعالیت دارند، ضرورتی غیرقابل انکار است. چراکه در صورت ناآگاهی از این حقوق، ممکن است افراد خسارات قابل توجهی را متحمل شوند یا نتوانند به‌موقع از حق فسخ خود استفاده کنند.
در این مقاله کوشیدیم تعریفی دقیق و همه‌جانبه از خیار، همراه با استناد به مواد قانونی و مثال‌های عملی ارائه دهیم تا خوانندگان بتوانند در مواجهه با مسائل حقوقی، تصمیمات آگاهانه‌تری اتخاذ نمایند. بدون شک، آگاهی حقوقی در این زمینه، ابزاری مؤثر برای پیشگیری از اختلافات و ارتقای امنیت حقوقی در قراردادها محسوب می‌شود.
نویسنده محمدعلی پوریانیک برای انتشار در سایت راوی حق