مقدمه
در دنیای امروز، دعاوی تخلیه ملک‌های اجاره‌ای یکی از شایع‌ترین پرونده‌های حقوقی به شمار می‌رود. موجران اغلب با مستأجرانی مواجه می‌شوند که پس از اتمام مدت قرارداد یا تخلف از مفاد اجاره، از تخلیه ملک خودداری می‌کنند. قانونگذار برای حمایت از حقوق مالکین، در قانون جدید شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، صلاحیت رسیدگی به تخلیه عین مستأجره را از شورا سلب و به دادگاه صلح منتقل کرده است. این تغییر باعث شده است که مسیر دریافت حکم تخلیه فوری تغییر کند و نیازمند طی مراحل جدیدی در دادگاه باشد. در این مقاله، با استناد دقیق به قوانین جدید و بر اساس اصول کاربردی، روند درخواست حکم تخلیه فوری را بررسی می‌کنیم.
تخلیه فوری چیست و طبق قانون جدید چگونه انجام می‌شود؟
تخلیه فوری یعنی صدور دستور قضایی برای تخلیه ملک توسط مستأجر، بدون دادرسی طولانی. مطابق ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، دعاوی تخلیه عین مستأجره در صلاحیت دادگاه صلح قرار دارد. در صورتی که مدت اجاره پایان یافته باشد یا مستأجر تخلف کرده باشد، مالک می‌تواند از دادگاه صلح درخواست صدور حکم تخلیه فوری کند. برخلاف گذشته که شوراها صلاحیت داشتند، اکنون رسیدگی مستقیم توسط قاضی دادگاه انجام می‌شود.
مدارک لازم برای دریافت حکم تخلیه فوری از دادگاه صلح
برای ثبت درخواست تخلیه فوری، مالک باید مدارک زیر را ارائه کند:
۱) قرارداد اجاره رسمی یا عادی (بهتر است دارای کد رهگیری باشد)
۲) سند مالکیت یا مدرک معتبر دال بر مالکیت
۳) کارت ملی و شناسنامه مالک
۴) مدارک و مستندات مربوط به پایان مدت اجاره یا مستندات نقض تعهدات مستأجر
دادخواست باید در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شده و به دادگاه صلح محل وقوع ملک ارجاع شود. طبق قانون جدید، فقدان مدارک معتبر منجر به رد یا اطاله دادرسی می‌شود، لذا تکمیل مستندات اهمیت ویژه‌ای دارد.
مراحل قانونی صدور حکم تخلیه فوری در دادگاه صلح
مالک با ثبت دادخواست تخلیه فوری در دفتر خدمات الکترونیک قضایی، پرونده را به دادگاه صلح ارجاع می‌دهد. دادگاه پس از بررسی اجمالی مدارک و احراز شرایط قانونی، در صورت کفایت دلایل، بدون نیاز به برگزاری جلسه رسیدگی طولانی، حکم (دستور) تخلیه صادر می‌کند.
این حکم به مستأجر ابلاغ شده و معمولاً سه روز مهلت تخلیه داده می‌شود. (ماده 6 آیین نامه اجرایی قانون موجر و مستاجر سال 1376) در صورت امتناع، اجرای احکام مدنی با همکاری نیروی انتظامی ملک را تخلیه می‌کند. این روند نسبت به قبل شفاف‌تر و قانونی‌تر شده است.
در چه مواردی تخلیه فوری امکان‌پذیر نیست؟
چنانچه قرارداد اجاره مطابق با قانون موجر و مستاجر سال 1376 تنظیم نشده باشد یا مستأجر ادعای وجود قرارداد جدید کند، دادگاه ممکن است دستور تخلیه فوری صادر نکند و مالک را به اقامه دعوای اثبات تخلف یا طرح دعوای تخلیه (متفاوت با درخواست دستور تخلیه) هدایت کند. همچنین در صورت وجود ادعای تعمیرات اساسی، مشارکت در ساخت، یا دعاوی مالی متقابل، دادرسی طولانی خواهد شد. پس داشتن اسناد رسمی و شفاف بودن وضعیت ملک و اجاره‌نامه، نقش حیاتی در موفقیت سریع در این مسیر دارد.
مطابق ماده 2 قانون موجر و مستأجر سال 1376، قرارداد اجاره باید این ویژگی‌ها را داشته باشد تا امکان تخلیه فوری فراهم شود.
1: قرارداد دارای مدت باشد.
2: حداقل در 2 نسخه تهیه شود.
3: دو شاهد قرارداد را امضا نمایند.
چنانچه اجاره‌نامه عادی باشد، موجر درخواست دستور تخلیه را به دادگاه صلح می‌دهد. در صورتی که قرارداد اجاره رسمی باشد درخواست تخلیه از طریق اجرای ثبت انجام خواهد شد.
نکات طلایی برای موفقیت در اخذ حکم تخلیه فوری
برای موفقیت در گرفتن حکم تخلیه فوری، مالک باید دقت کند:
۱) قرارداد اجاره دارای ویژگی‌های مذکور در بند قبل باشد؛
۲) درخواست تخلیه بلافاصله پس از اتمام قرارداد یا مشاهده تخلف مستأجر ثبت شود؛
۳) مدارک و مستندات کامل و بی‌نقص باشد؛
۴) دلایل تخلف مستأجر مستند و روشن ارائه شود؛
۵) در صورت لزوم از مشاوره وکیل متخصص بهره بگیرد.
رعایت این نکات موجب تسریع فرآیند و صدور سریع حکم تخلیه خواهد شد.
مثال کاربردی از تخلیه فوری طبق قانون جدید
فرض کنید مالک آپارتمانی با اجاره‌نامه دارای کد رهگیری، پس از پایان مدت اجاره به مستأجر اخطار تخلیه می‌دهد. مستأجر ملک را تخلیه نمی‌کند. مالک با مدارک کامل از طریق دفتر خدمات قضایی، دادخواست تخلیه فوری ثبت می‌کند. پرونده به دادگاه صلح ارجاع و قاضی با احراز اتمام مدت اجاره و عدم پرداخت اجاره‌بها، حکم تخلیه فوری صادر می‌کند. مستأجر در مهلت مقرر ملک را تخلیه نکرده و در نتیجه با اجرای حکم توسط نیروی انتظامی، ملک تحویل مالک می‌شود.
نتیجه‌گیری
بر اساس قانون جدید شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، تخلیه فوری ملک اجاره‌ای از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج شده و به دادگاه صلح واگذار شده است. این تغییر، فرایند تخلیه را شفاف‌تر، رسمی‌تر و البته تخصصی‌تر کرده است. آشنایی با مدارک لازم، رعایت زمان‌بندی مناسب، استفاده از اسناد معتبر و ثبت درست دادخواست، نقش کلیدی در موفقیت سریع در دریافت حکم تخلیه دارد.
مالکانی که بدون اطلاع از شرایط قانونی اقدام کنند، ممکن است با اطاله دادرسی و هزینه‌های بیشتر مواجه شوند. در این مقاله سعی کردیم مسیر جدید را کاملاً کاربردی و مستند به قوانین، توضیح دهیم. با رعایت این اصول و بهره‌گیری از مشاوره تخصصی، می‌توان بدون دردسر، ملک خود را به سرعت بازپس گرفت. آگاهی حقوقی، کلید پیشگیری از اختلافات و حفظ حقوق قانونی است.
چنانچه علاقمند به مطالعه مقاله مرتبط با موضوع:«تفاوت دعوای تصرف عدوانی، خلع ید و تخلیه ید» هستید وارد صفحه شوید.