مقدمه:
مطالعه یادداشت « تفاوت دعوای تصرف عدوانی، خلع ید و تخلیه ید» از این بابت برای افراد اهمیت دارد که اگر افراد هر کدام از این دعواها را به اشتباه در دادگاه مطرح کنند، نتیجه‌ای نمی‌گیرند. در نتیجه برای طرح دعوای صحیح باید نکات و شرایط هر کدام از این دعواها را به طور دقیق بشناسیم.
دعوای تصرف عدوانی:
در دعوای تصرف عدوانی، ملاک طرح شکایت، تصرف سابق خواهان یا شاکی است. یعنی شاکی باید ثابت کند ملکی را در تصرف داشته و متصرف از تاریخ مشخصی، ملک را به صورت غیرقانونی و عدوانی از تصرف وی خارج کرده است. در این دعوا مالکیت شاکی مهم نیست و شاکی باید تصرف سابق خود را ثابت کند.
البته ذکر این نکته لازم است که اگر شاکی مالکیت رسمی بر ملک داشته باشد ممکن است دادگاه مالکیت وی را به عنوان تصرف سابق در نظر بگیرد. اما لزوماً اینگونه نیست.
مالکیت رسمی ملک به این معنا است که شخص در خصوص ملک خود سند رسمی دارد یا از دادگاه حکم گرفته است.
به عنوان مثال فرض کنید شخصی مالک رسمی ملکی است و ملک را در تصرف دارد. بعد از فوت وی، شخص دیگری از فرصت استفاده کرده و ملک را تصرف می‌کند. ورثه متوفی که هیچ گونه تصرفی در ملک نداشتند، نمی‌توانند علیه متصرف شکایت تصرف عدوانی کنند. چرا که باید ثابت کنند ابتدا ملک را متصرف بوده‌اند. در صورتی که ملک در تصرف آنها نبوده هر چند به جانشینی مورث خود (متوفی)، مالکیت رسمی بر ملک دارند.
چنانچه شرایط مذکور برای طرح شکایت تصرف عدوانی را داشتید، می‌توانید شکایت خود را مطرح کنید. نکته قابل توجه این است که امکان طرح شکایت رفع تصرف عدوانی هم از نظر حقوقی و هم کیفری وجود دارد.
1- نکته مهم: اگر شما در خصوص مالکیت یک ملک در دادگاه دعوا مطرح کرده باشید، نمی‌توانید علیه شخص متصرف، دعوای تصرف عدوانی مطرح کنید. (ماده 163 قانون آیین دادرسی مدنی)
2- نکته مهم: در صورتی که مالک رسمی، دعوای خلع ید در دادگاه مطرح نمود، این موضوع مانع طرح شکایت کیفری رفع تصرف عدوانی نیست. ولی باید مالک برای اخذ نتیجه تصرف سابق خود را اثبات کند.
در نتیجه برای اینکه بتوانید تصرف عدوانی را ثابت کنید ابتدا باید تصرف سابق خود را ثابت کنید. سپس اثبات کنید که شخص در حال حاضر ملک را تصرف کرده است و همچنین ثابت کنید متصرف به صورت غیرقانونی ملک را تصرف کرده است.
در زیر نمونه رأی رفع تصرف عدوانی کیفری را می‌توانید ملاحظه کنید.
نمونه رأی دادگاه در خصوص رفع تصرف عدوانی
ادامه رأی رفع تصرف عدوانی کیفری
این دعوا زمانی در دادگاه مطرح می‌شود که شخصی غیر از مالک رسمی، ملک را تصرف کرده است. مالکیت رسمی ملک به موجب سند رسمی و یا حکم دادگاه است. در نتیجه مالک برای اینکه بتواند دعوای خلع ید را مطرح کند ابتدا باید مالکیت خود را احراز نماید.
دادگاه دعوای خلع ید را با سند عادی نمی‌پذیرد. یعنی اگر مالک مبایعه‌نامه یا قرارداد عادی داشته باشد و شخصی ملک ایشان را تصرف کند، نمی‌تواند دعوای خلع ید را در دادگاه مطرح نماید.
نکته: اگر در خصوص ملکی مبایعه‌نامه عادی داشتید و شخصی با تصرف ملک، در خصوص مالکیت ادعایی داشته باشد، شما باید دعوای اثبات مالکیت را به همراه خلع ید و مطالبه اجرت‌المثل در دادگاه مطرح کنید. دادگاه ابتدا به مالکیت شما می‌پردازد و بعد از اثبات هم زمان حکم خلع ید صادر می‌کند.
نتیجه: لذا با توجه به موارد مذکور مشخص است که دعوای خلع ید فرع بر مالکیت است. یعنی مالکیت خواهان باید بی شک و شبهه و به موجب سند رسمی یا حکم دادگاه باشد.
مثال: ورثه‌ای که در ملک تصرفی نداشته ولی بعد از فوت مورث (متوفی) خود، مالکیت رسمی بر ملک دارد اما نمی‌تواند دعوای تصرف عدوانی مطرح کند، باید دعوای خلع ید از ملک در دادگاه مطرح نماید.
تخلیه ید:
دعوای تخلیه ید زمانی در دادگاه مطرح می‌شود که تصرف شخص بر ملک به موجب قرارداد یا قانون با رضایت مالک بوده است. اما ادامه تصرف بر ملک مورد رضایت مالک نیست. در این دعوا در خصوص مالکیت خواهان و عدم مالکیت خوانده اختلافی نیست.
دادگاه دعوای تخلیه ید را در دو قالب در حال حاضر رسیدگی می‌کند. 1: صدور دستور تخلیه 2: صدور حکم تخلیه
صدور دستور تخلیه:
زمانی که شخصی ملک خود را به دیگری اجاره می‌دهد و بعد تمام شدن مدت قرارداد، مستأجر، ملک را تخلیه نمی‌کند، موجر به موجب قانون موجر و مستأجر سال 1376 می‌تواند صدور دستور تخلیه را از شورای حل اختلاف درخواست بکند.
نکته خیلی مهم: درخواست صدور دستور تخلیه، یک دعوای خاص و به موجب قانون موجر و مستأجر سال 1376 است. در نتیجه قرارداد اجاره باید مشمول این قانون باشد.
برای اینکه قرارداد اجاره مشمول قانون موجر و مستأجر سال 1376 باشد باید هنگام تنظیم قرارداد این نکات را رعایت کنید. 1: قرارداد اجاره دارای مدت باشد، ابتدا و انقضای قرارداد مشخص شود. 2: دو نفر شاهد آن را امضاء کنند. 3: قرارداد حداقل 2 نسخه داشته باشد.
اگر قرارداد یکی از شرایط مذکور را نداشت چه اتفاقی می‌افتد؟
پاسخ: دعوای درخواست صدور دستور تخلیه به موجب قانون مذکور در شورای حل اختلاف بسیار سریع رسیدگی شده و دستور تخلیه صادر می‌شود. اگر قراردادی یکی از این شرایط را نداشته باشد، دیگر مشمول این قانون نیست و شخص نمی‌تواند از این امکان استفاده کند. در نتیجه باید دادخواست تخلیه ید به دادگاه بدهد که فرآیند رسیدگی به آن بسیار طولانی است.
صدور حکم تخلیه:
در مواردی که متصرف ملک به موجب قرارداد یا قانون، ملکی را در تصرف داشته باشد، اما مالک برای ادامه تصرف شخص رضایت نداشته یا مدت قرارداد به اتمام رسیده باشد یا به هر دلیلی ادامه تصرفات متصرف مورد توافق مالک نباشد در این صورت دعوای تخلیه ید مطرح می‌شود.
تصرف شخص بر ملک ممکن است به موجب قرارداد باشد یا قانون. اگر قرارداد مشمول قانون موجر و مستأجر سال 1376 باشد از طریق درخواست صدور دستور تخلیه این دعوا مطرح می‌شود. در غیر این صورت باید صدور حکم تخلیه گرفت. تفاوت این دو مورد را «درخواست صدور دستور تخلیه» و «درخواست صدور حکم تخلیه» در بالا توضیح دادیم.
با توجه به یادداشت « تفاوت دعوای تصرف عدوانی، خلع ید و تخلیه ید» به راحتی می‌توانید دعوای صحیح را در دادگاه مطرح کنید.
به قلم محمدعلی پوریانیک
