چرا برخی حق سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت را یکی می‌دانند؟
مبنای این اعتقاد به عرف بر می‌گردد. قانونگذار در قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356، در خصوص، حق کسب و پیشه و تجارت بحث کرده است. حال چنانچه مستأجری در ملک دارای حق کسب و پیشه و تجارت بود یا اجازه انتقال منافع را به دیگری داشت یا خیر.
اگر مستأجر اجازه انتقال منافع را به دیگری داشت در عرف آن را به عنوان سرقفلی واگذار می‌کرد. و نه به عنوان حق کسب و پیشه.
و چنانچه اجازه نداشت منافع را منتقل کند با پرداخت مبلغی تحت عنوان حق مالکانه، اجازه را از مالک می‌گرفت و حق خود را منتقل می‌کرد. این نقل و انتقالات در عرف به عناون سرقفلی صورت می‌گرفت و سخنی از حق کسب و پیشه نمی‌شد. به این ترتیب سرقفلی عرفی خود به خود در عرف شکل گرفت.
البته در صورتی که حق کسب و پیشه برای مستأجر ایجاد می‌شد و مالک نیز اجازه انتقال منافع را نمی‌داد، مستأجر می‌توانست به دادگاه مراجعه کند. یادداشت «تجویز انتقال منافع به غیر» را مطالعه کنید.
نتیجه این رویه این شد که برخی را به این فکر انداخت که تفاوتی بین حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت وجود ندارد.
منشأ ایجاد سرقفلی موضوع قانون موجر و مستأجر سال 1376
اما علاوه بر این سرقفلی که ناشی از حق کسب و پیشه و تجارت در عرف شکل گرفته بود، سرقفلی دیگری نیز به مرور در حقوق ایران شکل گرفت.
بعد از اینکه قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 مصوب شد. مالک که ملک تجاری خود را به مستأجر اجاره می‌داد، به مرور مطابق این قانون، حق کسب و پیشه تجارت برای مستأجر، خود به خود ایجاد می‌شد.
بعد از ایجاد این حق (کسب و پیشه و تجارت)، و انتقال آن تحت عنوان سرقفلی در عرف، مالکان به این فکر افتادند که به جای اینکه خود را درگیر این موضوع کنند، در همان ابتدای انعقاد قرارداد اجاره، مبلغی از مستأجر تحت عنوان سرقفلی دریافت کنند. این مبلغ قابل توجه بود و تقریبا معادل مبلغ ملک بود. ضمن آنکه مبلغ ناچیزی به عنوان اجاره نیز از مستأجر دریافت می‌کردند.
این موضوع رفته رفته شایع‌تر شد. چرا که مالکین با گرفتن وجهی قابل توجه با انعقاد قرارداد اجاره، سرقفلی ملک خود را واگذار می‌کردند. علاوه بر اینکه دریافت این مبلغ بسیار به نفع مالک بود و ضمناً درگیر محدودیت‌های قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 نیز نمی‌شدند.
این امر باعث شد قانونگذار در سال 1376، با تصویب قانون موجر و مستأجر، حق سرقفلی را ذکر نماید. ماده 6 این قانون اینگونه بیان نموده:
«هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد‌اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.»
