حقوق و تکالیف مدیر ساختمان در آپارتمان‌ها

مقدمه

قبل از مطالعه مقاله حقوق و تکالیف مدیر ساختمان در آپارتمان‌ها،ذکر این مقدمه لازم است که زندگی در آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی به دلیل وجود فضاهای مشترک، نیازمند مدیریت منسجم و هماهنگی میان ساکنین است. مدیر ساختمان به‌عنوان نماینده ساکنین نقش کلیدی در حفظ نظم، اداره امور و رسیدگی به نیازهای عمومی ساختمان ایفا می‌کند. این مقاله با استناد به قوانین و مقررات ایران و رویه قضایی، حقوق و تکالیف مدیر ساختمان را به طور جامع بررسی می‌کند تا به ساکنین و مدیران آپارتمان‌ها کمک کند که وظایف و مسئولیت‌های خود را بهتر بشناسند.

جایگاه قانونی مدیر ساختمان

1- تعریف مدیر ساختمان

مدیر ساختمان فردی است که توسط مجمع عمومی مالکان انتخاب می‌شود تا امور مشترک ساختمان را مدیریت کند. مطابق ماده 8 قانون تملک آپارتمان‌ها و ماده 7 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیریت ساختمان به یک یا چند نفر به‌عنوان مدیر از میان خود یا خارج از اعضاء واگذار می‌شود.

2- شرایط انتخاب مدیر

مدیر ساختمان باید توسط مالکان آپارتمان‌ها در جلسه رسمی و با رأی اکثریت انتخاب شود. مدت مدیریت به‌صورت توافقی یا مطابق اساسنامه تعیین می‌شود، اما معمولاً یک سال است.

مدیر می‌تواند از میان مالکان یا اشخاص حقیقی خارج از ساکنین انتخاب شود، مگر اینکه اساسنامه محدودیت خاصی مقرر کرده باشد.

حقوق مدیر ساختمان

مدیر ساختمان در چارچوب وظایف قانونی و توافقات مجمع عمومی، حقوقی دارد که شامل موارد زیر است:

• حق دریافت دستمزد: مدیر ساختمان می‌تواند بابت خدمات خود دستمزدی دریافت کند. میزان دستمزد باید توسط مجمع عمومی تعیین و تصویب شود.

• حق دسترسی به منابع مالی ساختمان: مدیر حق دارد به حساب‌های بانکی مشترک دسترسی داشته باشد و هزینه‌های ساختمان را از محل شارژ ماهیانه یا منابع دیگر پرداخت کند.

• حق تصمیم‌گیری در موارد اضطراری:در مواقع ضروری مانند ترکیدگی لوله یا خرابی آسانسور، مدیر ساختمان می‌تواند بدون نیاز به تأیید مالکان اقدامات لازم را انجام دهد.

• حق تفویض اختیار: مدیر می‌تواند بخشی از وظایف خود را به افراد دیگر یا شرکت‌های خدماتی واگذار کند، مشروط بر اینکه این اقدام به‌نفع ساختمان باشد و هزینه‌های آن توسط مجمع عمومی تصویب شده باشد.

• حق برخورد قانونی با متخلفان: در صورتی که یکی از مالکان یا ساکنین قوانین ساختمان را نقض کند یا از پرداخت هزینه‌ها امتناع ورزد، مدیر ساختمان می‌تواند با استناد به ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها علیه او اقدام قانونی انجام دهد.

تکالیف و مسئولیت‌های مدیر ساختمان

مدیر ساختمان وظایف گسترده‌ای بر عهده دارد که رعایت آن‌ها برای حفظ نظم و رضایت ساکنین ضروری است. مهم‌ترین این وظایف عبارتند از:

• اجرای مصوبات مجمع عمومی: مدیر موظف است تمامی مصوبات مجمع عمومی را اجرا کند. بر أساس ماده 14 آیین نامه اجرایی، تخطی از این وظیفه می‌تواند به عزل مدیر منجر شود.

• جمع‌آوری شارژ ماهیانه: مدیر موظف است هزینه‌های مشترک ساختمان را محاسبه و از ساکنین دریافت کند. بر اساس ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها، تمامی مالکان موظف به پرداخت هزینه‌های مشترک هستند و مدیر می‌تواند در صورت عدم پرداخت، به مراجع قضایی مراجعه کند.

• بیمه ساختمان: مطابق ماده 20 آیین‌نامه اجرایی تملک آپارتمان، مدیر موظف است کل ساختمان را در برابر خطراتی مانند آتش‌سوزی بیمه کند. سهم هر مالک از هزینه بیمه باید بر اساس مساحت اختصاصی تعیین شود. (ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها)

• نگهداری و تعمیرات ساختمان: مدیر باید نسبت به نگهداری و تعمیر بخش‌های مشترک ساختمان مانند راهروها، آسانسور، تأسیسات و پشت‌بام اقدام کند. مطابق ماده 11 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر باید برای هرگونه تعمیرات اساسی از مجمع عمومی مجوز بگیرد، مگر در موارد اضطراری.

• تنظیم قراردادهای خدماتی: مدیر وظیفه دارد قراردادهایی مانند نظافت، نگهبانی، تأسیسات و باغبانی را با افراد یا شرکت‌های متخصص تنظیم کند. این قراردادها باید شفاف و مطابق با قوانین تنظیم شوند.

• تنظیم بودجه و ارائه گزارش مالی: مدیر ساختمان موظف است در پایان دوره مدیریت، گزارش کاملی از درآمدها و هزینه‌های ساختمان را به مجمع عمومی ارائه دهد. این گزارش باید شفاف و مستند باشد.

• نظارت بر رعایت قوانین ساختمان: مدیر باید اطمینان حاصل کند که ساکنین قوانین و مقررات ساختمان را رعایت می‌کنند. در صورت تخلف، مدیر می‌تواند ابتدا با ارائه تذکر کتبی اقدام کند و در صورت تداوم تخلف، موضوع را به مراجع قضایی ارجاع دهد.

• مدیریت جلسات مجمع عمومی: مدیر موظف است جلسات مجمع عمومی را تشکیل داده و مسائل مهم ساختمان مانند تعیین بودجه، تصویب هزینه‌ها و انتخاب مدیر جدید را مطرح کند.

• پرداخت قبوض: پرداخت کلیه قبوض ساختمان بر عهده مدیر است.

محدودیت‌های مدیر ساختمان

مدیر ساختمان علی‌رغم اختیارات گسترده، محدودیت‌هایی نیز دارد که از سوءاستفاده از موقعیت جلوگیری می‌کند:

• عدم حق تصرف شخصی در منابع مالی ساختمان: مدیر نمی‌تواند منابع مالی ساختمان را برای استفاده شخصی به کار گیرد.

• لزوم تصویب هزینه‌های کلان: انجام هزینه‌های بزرگ مانند تعمیرات اساسی یا خرید تجهیزات باید با تصویب مجمع عمومی باشد.

• پاسخگویی در برابر مالکان: مدیر در قبال هرگونه کوتاهی یا تخلف مسئول است و باید به مالکان پاسخگو باشد.

مسئولیت‌های حقوقی و قانونی مدیر ساختمان

• مسئولیت کیفری: اگر مدیر در انجام وظایف خود مرتکب تخلفی شود که منجر به ضرر به ساکنین شود (مانند اختلاس)، می‌تواند تحت تعقیب کیفری قرار گیرد.

• مسئولیت مدنی: مدیر در قبال خسارات ناشی از سهل‌انگاری یا اقدامات نادرست خود، مسئول است و باید خسارت وارده را جبران کند.

• مسئولیت قراردادی: در صورتی که مدیر قراردادهایی به نمایندگی از ساختمان منعقد کند، موظف به اجرای دقیق مفاد آن‌ها است و در صورت تخلف ممکن است پاسخگو باشد.

چالش‌ها و مشکلات مدیر ساختمان

• عدم همکاری برخی از ساکنین: برخی مالکان یا مستأجران از پرداخت هزینه‌ها یا رعایت قوانین خودداری می‌کنند که مدیریت ساختمان را دشوار می‌سازد.

• تداخل وظایف: در مجتمع‌های بزرگ ممکن است وظایف مدیران با یکدیگر یا با هیئت‌مدیره تداخل داشته باشد.

• مشکلات مالی: نبود منابع کافی برای انجام تعمیرات و پرداخت هزینه‌های جاری، یکی از چالش‌های بزرگ مدیران است.

• پیچیدگی قوانین و مقررات: عدم آگاهی کامل از قوانین مرتبط با آپارتمان‌نشینی می‌تواند باعث بروز مشکلات حقوقی برای مدیر شود.

توصیه‌هایی برای مدیران ساختمان

• آشنایی با قوانین: مدیر باید با قوانین تملک آپارتمان‌ها، آیین‌نامه اجرایی و مقررات مرتبط آشنا باشد.

• برقراری ارتباط مؤثر با ساکنین: شفافیت در ارائه گزارش‌ها و اطلاع‌رسانی به ساکنین می‌تواند به افزایش همکاری آن‌ها کمک کند.

• مدیریت مالی صحیح: استفاده از سیستم‌های حسابداری برای مدیریت درآمدها و هزینه‌ها ضروری است.

• برگزاری منظم جلسات مجمع عمومی: این جلسات به مدیر کمک می‌کند تا نظرات و پیشنهادات ساکنین را دریافت کند و تصمیم‌گیری‌های مهم را با همکاری آن‌ها انجام دهد.

نتیجه‌گیری

مدیر ساختمان نقش اساسی در مدیریت امور مشترک و حفظ نظم در آپارتمان‌ها دارد. آگاهی از حقوق و تکالیف قانونی، رعایت اصول مدیریت و ایجاد ارتباط مؤثر با ساکنین از عوامل موفقیت در این نقش است. با رعایت قوانین و مقررات، مدیر می‌تواند به‌عنوان نماینده‌ای شایسته، رضایت ساکنین را جلب کرده و امور ساختمان را به بهترین نحو مدیریت کند.

نویسنده محمدعلی پوریانیک جهت انتشار در سایت راوی حق