تجویز انتقال منافع به غیر
زمانی که شخصی ملکی را اجاره می‌کند تا از آن به منظور خاصی استفاده کند، در حقیقت از منافع ملک بهره‌مند می‌شود. منافع ملک شامل حق سکونت یا تجارت به همراه توابع ملک (مثل آب و برق و گاز و…) است.
وقتی موجر (مالک) و مستأجر قرارداد اجاره را تنظیم می‌کنند، قرارداد برای مدت مشخص یک ساله، دو سال و … تنظیم می‌شود. در مدت قرارداد، مستأجر مالک منافع ملک می‌شود و در قبال استفاده از منافع، اجاره به موجر پرداخت می‌کند. ممکن است ملک مسکونی باشد یا تجاری.
اجاره ملک مسکونی:
وقتی موضوع قرارداد اجاره، ملک مسکونی باشد، بعد از انقضاء مدت قرارداد، موجر باید سراغ مستأجر برود و در خصوص تمدید یا تخلیه ملک با مستأجر توافق کند. در صورت توافق، قرارداد تمدید می‌شود و در صورت عدم توافق، مستأجر باید ملک را تخلیه کند.
اجاره ملک تجاری:
زمانی که موجر ملک تجاری خود را به مستأجر اجاره می‌دهد 2 حالت پیش می‌آید: 1- ممکن است مستأجر بدون حق سرقفلی ملک را اجاره کند. یا 2- با پرداخت مبلغی، سرقفلی ملک را بخرد.
در حالت اول زمانی که حق سرقفلی ایجاد نشده، بعد از انقضاء مدت قرارداد، مستأجر در صورت عدم توافق با مالک باید ملک را تخلیه کند.
حالت دوم وقتی در ملک تجاری برای مستأجر حق سرقفلی ایجاد می‌شود بعد از انقضاء مدت قرارداد، مالک یا باید حق سرقفلی ملک را به نرخ روز به مستأجر پرداخت کند یا اجازه بدهد مستأجر، منافع ملک را به همراه حق سرقفلی به دیگر منتقل نماید. که این حالت را «تجویز انتقال منافع به غیر » می‌گویند. یعنی اینکه مستأجر که مالک منافع ملک است اجازه داشته باشد منافع را به دیگر واگذار کند.
نکته بسیار مهم:
حق سرقفلی به تبعیت قرارداد اجاره ایجاد می‌شود. یعنی تا زمانی که کسی رابطه استیجاری با مالک نداشته باشد این حق ایجاد نمی‌شود. معمولاً حق سرقفلی در قالب سند صلح سرقفلی بعد از تنظیم قرارداد اجاره به مستأجر واگذار می‌شود.
اجازه انتقال منافع در قانون موجر و مستأجر سال 1356
در قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 وقتی موجر (مالک)، ملک خود را به مستأجر اجاره می‌داد، مطابق ماده 10 قانون مذکور، مستأجر «حق انتقال منافع را به غیر نداشت، مگر اینکه به صورت کتبی به مستأجر اجازه انتقال داده می‌شد.»
در نتیجه مطابق قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356، مستأجر حق انتقال منافع را نداشت.
اجازه انتقال منافع در قانون موجر و مستأجر سال 1376
بعد از اینکه قانون موجر و مستأجر در سال 1376 مصوب شد، این مسئله بر عکس قانون سال 56 بود. یعنی مستأجر حق انتقال منافع را مطابق ماده 6 قانون مذکور دارد مگر اینکه حق انتقال منافع از مستأجر سلب گردد.
حال با توجه به موارد مذکور، چنانچه مستأجری دارای حق سرقفلی باشد و مالک یا موجر، انتقال حق مذکور را از مستأجر سلب کند، در صورت اتمام مدت قرارداد اجاره، باید مبلغ سرقفلی را به نرخ روز به مستأجر پرداخت کند.
طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر
سوأل؟ اگر موجر یا مالک، حق انتقال منافع را از مستأجر بگیرد و حقوق ایشان را نیز پرداخت نکند، مستأجر چه کاری باید انجام بدهد؟
اولین کاری که مستأجر باید انجام دهد این است که اظهارنامه‌ای برای مالک یا موجر ارسال کند و حقوق خود را به صورت رسمی مطالبه کند. در صورت عدم پرداخت حقوق مستأجر یا عدم اجازه انتقال منافع به غیر توسط موجر بعد از ارسال اظهارنامه، مستأجر باید با دادخواستی تحت عنوان «تجویز انتقال منافع به غیر» تنظیم و طرح دعوا علیه موجر کند. در این صورت دادگاه با رسیدگی پرونده، حکم به تجویز انتقال منافع به نفع مستأجر صادر می‌کند.
نمونه رأی تجویز انتقال منافع ملک به غیر
نمونه حکم تجویز انتقال منافع به غیر
ادامه نمونه حکم تجویز انتقال منافع به غیر
نکته بسیار مهم:
اگر قرارداد اجاره مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 باشد، و حق انتقال منافع به غیر از مستأجر سلب شده باشد یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد و مالک هم راضی به انتقال منافع نباشد، موجر باید در قبال تخلیه ملک، حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر را بپردازد. در صورت عدم پرداخت، مستأجر می‌تواند طرح دعوا با خواسته «تجویز انتقال منافع» نماید، دادگاه نیز رأی صادر می‌کند. البته مستأجر بعد از صدور حکم قطعی باید ظرف 6 ماه منافع را به دیگری با سند رسمی انتقال دهد در غیر این صورت حکم مذکور بی اثر خواهد شد. (ماده 19 قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356).